Déficit Foncier

Principe de l’imputation des déficits fonciers

Le principe de l’investissement en immobilier de déficit foncier est d’acquérir un logement ancien à usage locatif dans le but d’y réaliser des travaux de rénovation entrant dans la catégorie des travaux déductibles. Ces derniers seront déductibles des autres revenus fonciers. Ainsi, le déficit foncier permet de diminuer l’imposition inhérente aux revenus fonciers.

Les travaux déductibles des revenus fonciers

Le caractère déductible ou non des travaux réalisés dans un immeuble dépend à la fois de la nature des dépenses engagées et des caractéristiques des immeubles dans lesquels ils sont effectués.
Dans le droit Français, les travaux sont regroupés en 3 grandes catégories :

  • les travaux de réparation et d’entretien : ces travaux sont toujours déductibles des revenus fonciers (sous réserve du respect des conditions générales de déduction) lorsqu’ils ont été engagés par le propriétaire, quelle que soit la nature de l’immeuble et sa situation ;
  • les travaux d’amélioration: ces travaux sont déductibles des revenus fonciers lorsqu’ils sont effectués dans des logements affectés à l’habitation non soumis à un dispositif d’amortissement (Borloo neuf, Robien, Besson ou Périssol). Les dépenses d’amélioration effectuées dans un logement bénéficiant d’un dispositif d’amortissement (Borloo neuf, Robien, Besson ou Périssol) ne sont pas déductibles immédiatement mais doivent être amorties sur 10 années (au taux de 10 % par an). Les dépenses d’amélioration effectuées dans des locaux professionnels ou commerciaux ne sont pas déductibles sauf s’il s’agit de travaux destinés à traiter les immeubles contre l’amiante ou à faciliter l’accueil des personnes handicapées ;
  • les dépenses de construction, reconstruction et d’agrandissement : ces dépenses ne sont jamais déductibles des revenus fonciers, sauf dans certains cas pour les immeubles situés en secteurs sauvegardés et assimilés. Lorsqu’elles sont effectuées dans des immeubles bénéficiant d’un dispositif d’amortissement, ces dépenses peuvent être amorties selon les mêmes modalités que le logement lui-même. Enfin, certaines dépenses de construction peuvent être déduites lorsqu’elles sont effectuées dans des immeubles ruraux.

Pour être déductibles ces travaux doivent respecter les conditions générales de déduction des charges des revenus fonciers, à savoir :

  • se rapporter à des immeubles locatifs
  • être effectuées en vue de la conservation du revenu
  • avoir effectivement été supportées par le propriétaire
  • avoir été payées au cours de l’année d’imposition concernée
  • être justifiées

Le revenu foncier peut être déterminé de façon « réelle ». Il est alors déterminé par différence entre le revenu brut perçu au cours de l’année d’imposition et le total des charges de la propriété supportées au cours de la même période. Ce mode d’imposition, obligatoire pour les bailleurs percevant des revenus fonciers d’un montant supérieur à 15 000 €, ou propriétaires d’immeubles « spéciaux » (bénéficiant de régimes fiscaux dérogatoires) optionnel pour les autres, oblige les bailleurs à déposer un formulaire spécifique n°2044 ou 2044 spécial, sur lequel ils doivent porter le détail de leurs recettes et de leurs frais et charges.
Cette déclaration doit être annexée à la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042.

Lorsque les charges excèdent le montant des loyers perçus, un déficit est constaté.

Ce dernier s’impute :

sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (ou 15 300 € en présence d’un déficit « Périssol ») s’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt,

sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes pour la fraction du déficit supérieure à 10 700 € ou 15 300 € ou générée par les intérêts d’emprunt.

Le gain pour l’investisseur

L’investisseur réalisant une opération d’acquisition immobilière en déficit foncier aura la faculté via son acquisition de se porter acquéreur d’un stock de travaux déductibles de ses revenus fonciers et dans les limites énoncées ci-dessus de son revenu global, limitant par là même son imposition de manière importante.

En effet, la réalisation d’une telle opération permettra de diminuer voire de supprimer les revenus fonciers imposables. Or, les revenus fonciers sont soumis non seulement au taux marginal d’imposition (allant jusqu’à 45%) mais également aux prélèvements sociaux de 15,5%, soit un total de 60,5%, pouvant même monter à 64,50% pour les personnes soumises à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (fixée à 3% ou 4%).

Le fait de réaliser des travaux déductibles imputables sur des revenus de telle nature peut donc permettre de réaliser jusqu’à 64,5% d’économie d’impôt sur les sommes investies.

D’autre part, la faculté d’imputer jusqu’à 10.700 € de déficit foncier sur ses autres revenus permet également de limiter l’imposition des revenus d’activité en réalisant ainsi jusqu’à 45% d’économie d’impôts.

Ce régime n’étant pas issu d’une loi de défiscalisation mais du régime général des revenus fonciers, il est peu probable qu’il soit remit en cause.

Ainsi, ce système reste avec le démembrement de propriété l’un des seuls régimes permettant de réaliser des défiscalisations importantes sans se heurter aux limites fixées par les régimes de plafonnement des niches fiscales et aux changements fréquents que subissent ces dispositifs.

Défiscalisation Immobilière

 

La défiscalisation immobilière existe en France depuis plusieurs années maintenant. Evoluant au cours des mandats ministériels, elle a toujours suivi un même but : subvenir au manque de logements dans l’Hexagone. Aujourd’hui, on estime à 1 200 000 le nombre de logement manquants dans le parc immobilier.
La défiscalisation immobilière est accessible à tous. Le principe est simple : vous investissez dans un bien immobilier et en retirez une somme en réduction d’impôt. Elle vous permet donc de payer moins d’impôt.

Quelle loi me permet de faire de la défiscalisation immobilière en 2020 ?

En 2020, la loi Pinel est maintenue. C’est elle qui soutient l’immobilier neuf à usage locatif. Dans la continuité de la loi Pinel 2018, elle offre la possibilité de réduire jusqu’à 63 000€ d’impôt sur le revenu pendant 12 ans, soit jusqu’à 5 250€ par an. En fait, elle offre une réduction d’impôt égale à 21% du montant de l’acquisition du bien, étalé sur 12 ans, dans la limite de 300 000€. La durée peut être réduite à 9 ans pour une réduction d’impôt de 18% et à 6 ans pour une réduction d’impôt de 12%.
Un bien est éligible à la loi Pinel à condition qu’il soit aux normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou RT2012. Pour la maison individuelle, la loi impose que celle-ci soit la résidence principale des locataires.

Pourquoi faire de la défiscalisation immobilière en maison individuelle ?

Investir dans une maison individuelle procure de très nombreux avantages :
– tout d’abord, il y a une demande bien supérieure à l’offre : vous trouverez facilement des locataires.
– les maisons prennent de la valeur avec le temps du fait de leur rareté. Vous réaliserez une plus-value le jour de la revente.
– a contrario, les programmes de défiscalisation avec appartements sont plus risqués.

Dans un premier temps, il faut noter que les revendeurs prennent une marge sur la promotion de ces biens. Par ailleurs, à la fin de la période de défiscalisation, les propriétaires revendent tous au même moment. L’offre est donc supérieure à la demande, ce qui peut vous amener à tirer le prix de votre bien vers le bas pour parvenir à le vendre. La différence de prix peut être même supérieure à la somme défiscalisée !

Que pouvons-nous faire pour l’investissement locatif ?

Notre devise est « le juste prix de la qualité ». Cette devise, nous l’appliquons à tous nos projets et cherchons toujours à répondre aux besoins et aux exigences de nos clients. C’est pourquoi nous avons pensé à nos clients-investisseurs. nous avons des plans-types avec d’excellents rapports « qualité-prix ».
Nos équipes commerciales vous accompagnent tout au long de votre projet allant même jusqu’à vous accompagner dans la recherche d’un terrain ou d’une opération. Nous vous conseillons pour le choix du secteur géographique, nous vous orientons lors de vos recherches de terrain.

Disponible et à votre écoute, nous répondons à toutes vos questions et vous informons des réglementations en matière d’accessibilité.

Savez-vous qu’avec la loi Pinel vous pouvez louer votre bien locatif à vos descendants ou ascendants ? Le moyen idéal de permettre à vous enfants d’accéder à un logement neuf et de qualité !

Après le Permis de Construire

Après l’obtention du permis de construire et son affichage sur le terrain, il est possible de commencer les travaux, sauf si des prescriptions particulières ont été mentionnées sur le dit permis (par exemple archéologie préventive).

Affichage du permis de construire

Il est souvent préférable de laisser s’écouler le délai de recours (2 mois), voire le délai de retrait par l’autorité (3 mois).

On appelle cela attendre l’extinction du délai de recours ou purger le délai.

Les travaux doivent cependant être entrepris avant l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de l’obtention tacite ou expresse de l’autorisation.

Avant de commencer les travaux

Constat d’huissier

Principalement si des travaux sont prévus sur les limites de propriété, mais surtout si une servitude de passage doit être utilisée il est fortement recommandé de faire dresser un constat par huissier.

Les actes de servitudes prévoient toujours la remise en état après les travaux d’enfouissement des réseaux par exemple.

L’huissier pourra également dresser l’état des lieux concernant les abords où évolueront les engins de chantier susceptibles d’abîmer, par accident, une clôture ou une bordure de trottoir.

Voisinage

Les voisins d’une future construction sont toujours inquiets, autant de ne pas savoir ce que sera la construction, que d’appréhender les nuisances liées aux travaux du chantier.

L’expérience montre, qu’une petite visite amicale, plans en mains, à ses futurs voisins, permet de prévenir bien des difficultés.

Autorisation de voirie

En dehors de la consultation des services concernés pour obtenir l’alimentation en eau et en électricité du chantier, certaines déclarations peuvent être nécessaires.

Une autorisation dite de voirie est indispensable pour utiliser le domaine public pour y entreposer des matériaux ou dresser une palissade de chantier. L’installation d’une grue nécessite évidemment des précautions.

Déclaration d’intention de commencer des travaux (DICT)

Principalement pour une construction à proximité d’une ligne électrique, mais aussi de tout autre réseau, une DICT (déclaration d’intention de commencer des travaux) doit être déposée auprès des concessionnaires concernés.

Affichage et information des intervenants

En plus de l’affichage réglementaire du permis, il est obligatoire d’indiquer les coordonnées des intervenants sur le chantier à l’intention des services de l’inspection du travail qui sont habilités à vérifier la légitimité des entreprises et les conditions d’hygiène et de sécurité du chantier.

Pour une maison individuelle, il est admis d’afficher les coordonnées de l’intervenant principal (constructeur, architecte ou entreprise de gros œuvre) apte à donner les renseignements et à intervenir en cas de problème.

Pendant les travaux

Déclaration d’ouverture de chantier

La déclaration Cerfa n° 13407*01 est à déposer en Mairie lors du début des travaux ou à faire sur le service en ligne.

L’ouverture du chantier peut être déclarée dès les premières interventions sur le terrain (pose d’une palissade, piquetage d’implantation).

Toutefois, on peut considérer que les vrais travaux commencent avec le terrassement.

La déclaration d’ouverture de chantier est à dater, au plus tard, du 1er jour du premier terrassement (tranchée de réseau ou chemin d’accès compris).

Or cette déclaration à déposer ne comprend ni récépissé, ni obligation d’envoi avec accusé de réception.

Il est indispensable de demander à la mairie d’indiquer sur un exemplaire à conserver par le bénéficiaire, la date à laquelle la déclaration est formulée.

A défaut, le bénéficiaire ne pouvant attester de la date de commencement des travaux pourrait se voir signifier l’extinction de la période de validité de son permis.

 Respect du contenu du permis de construire

Les travaux doivent respecter le contenu du permis de construire délivré et certaines latitudes sont données par la procédure du permis modificatif.

Le permis est délivré sous réserve du respect du droit des tiers et engage le demandeur à respecter les règles du Code de la construction et de l’habitation sans avoir vérifié la conformité du projet à ses règles.

Il est de la responsabilité du titulaire du permis de s’assurer que son projet respecte les textes applicables et qu’il est habilité à utiliser le terrain conformément au projet (servitude, bornage).

Le législateur fait toutefois des différences, selon la destination de l’ouvrage, puisque seule la personne construisant pour elle-même n’est pas tenue de respecter les textes régissant l’adaptation de la maison aux personnes handicapées.

Contrôles des travaux

En dehors des contrôles concernant le déroulement des travaux (inspection du travail, sécurité), le maire ou ses représentants et les agents de l’Etat peuvent contrôler la conformité des travaux dès leur commencement.

Suite à des contentieux répétitifs, certaines communes exigent d’être convoquées lors de l’implantation de la maison.

Le maire est également responsable de la conformité des installations et raccordement de l’assainissement.

Par contre, les tiers ne peuvent constater une infraction que si elle est visible depuis le domaine public.

Même un huissier, s’il intervient à la demande d’une personne privée, ne peut pénétrer sur la propriété privée que constitue le chantier.

L’arrêt des travaux est ordonné par le maire lorsqu’une infraction est dûment constatée. Dans la majorité des cas, compte tenu de la gravité de l’acte, l’interruption des travaux est décidée pour préserver la sécurité ou la salubrité publique.

Le non-respect du permis de construire n’est traité qu’une fois la déclaration d’achèvement déposée.

Déclaration d’achèvement

Lorsque la totalité des travaux prévus par le permis de construire est terminée, l’achèvement doit être déclaré en mairie.

Le formulaire Cerfa 13408*01, qui doit être utilisé, indique aussi que la déclaration affirme la conformité des travaux, et à l’autorisation, et aux règles générales de construction.

Conformité

Il n’existe pas de certificat de conformité autre que la déclaration de l’affirmation du bénéficiaire et de son architecte.

L’administration peut, ou non, vérifier la conformité, mais seule une attestation indiquant que la conformité n’a pas été contestée sera délivrée.

L’autorité dispose de 3 mois (5 mois en secteurs particuliers) pour contester la conformité.