Principe de l’imputation des déficits fonciers
Le principe de l’investissement en immobilier de déficit foncier est d’acquérir un logement ancien à usage locatif dans le but d’y réaliser des travaux de rénovation entrant dans la catégorie des travaux déductibles. Ces derniers seront déductibles des autres revenus fonciers. Ainsi, le déficit foncier permet de diminuer l’imposition inhérente aux revenus fonciers.
Les travaux déductibles des revenus fonciers
Le caractère déductible ou non des travaux réalisés dans un immeuble dépend à la fois de la nature des dépenses engagées et des caractéristiques des immeubles dans lesquels ils sont effectués.
Dans le droit Français, les travaux sont regroupés en 3 grandes catégories :
- les travaux de réparation et d’entretien : ces travaux sont toujours déductibles des revenus fonciers (sous réserve du respect des conditions générales de déduction) lorsqu’ils ont été engagés par le propriétaire, quelle que soit la nature de l’immeuble et sa situation ;
- les travaux d’amélioration: ces travaux sont déductibles des revenus fonciers lorsqu’ils sont effectués dans des logements affectés à l’habitation non soumis à un dispositif d’amortissement (Borloo neuf, Robien, Besson ou Périssol). Les dépenses d’amélioration effectuées dans un logement bénéficiant d’un dispositif d’amortissement (Borloo neuf, Robien, Besson ou Périssol) ne sont pas déductibles immédiatement mais doivent être amorties sur 10 années (au taux de 10 % par an). Les dépenses d’amélioration effectuées dans des locaux professionnels ou commerciaux ne sont pas déductibles sauf s’il s’agit de travaux destinés à traiter les immeubles contre l’amiante ou à faciliter l’accueil des personnes handicapées ;
- les dépenses de construction, reconstruction et d’agrandissement : ces dépenses ne sont jamais déductibles des revenus fonciers, sauf dans certains cas pour les immeubles situés en secteurs sauvegardés et assimilés. Lorsqu’elles sont effectuées dans des immeubles bénéficiant d’un dispositif d’amortissement, ces dépenses peuvent être amorties selon les mêmes modalités que le logement lui-même. Enfin, certaines dépenses de construction peuvent être déduites lorsqu’elles sont effectuées dans des immeubles ruraux.
Pour être déductibles ces travaux doivent respecter les conditions générales de déduction des charges des revenus fonciers, à savoir :
- se rapporter à des immeubles locatifs
- être effectuées en vue de la conservation du revenu
- avoir effectivement été supportées par le propriétaire
- avoir été payées au cours de l’année d’imposition concernée
- être justifiées
Le revenu foncier peut être déterminé de façon « réelle ». Il est alors déterminé par différence entre le revenu brut perçu au cours de l’année d’imposition et le total des charges de la propriété supportées au cours de la même période. Ce mode d’imposition, obligatoire pour les bailleurs percevant des revenus fonciers d’un montant supérieur à 15 000 €, ou propriétaires d’immeubles « spéciaux » (bénéficiant de régimes fiscaux dérogatoires) optionnel pour les autres, oblige les bailleurs à déposer un formulaire spécifique n°2044 ou 2044 spécial, sur lequel ils doivent porter le détail de leurs recettes et de leurs frais et charges.
Cette déclaration doit être annexée à la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042.
Lorsque les charges excèdent le montant des loyers perçus, un déficit est constaté.
Ce dernier s’impute :
– sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (ou 15 300 € en présence d’un déficit « Périssol ») s’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt,
– sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes pour la fraction du déficit supérieure à 10 700 € ou 15 300 € ou générée par les intérêts d’emprunt.
Le gain pour l’investisseur
L’investisseur réalisant une opération d’acquisition immobilière en déficit foncier aura la faculté via son acquisition de se porter acquéreur d’un stock de travaux déductibles de ses revenus fonciers et dans les limites énoncées ci-dessus de son revenu global, limitant par là même son imposition de manière importante.
En effet, la réalisation d’une telle opération permettra de diminuer voire de supprimer les revenus fonciers imposables. Or, les revenus fonciers sont soumis non seulement au taux marginal d’imposition (allant jusqu’à 45%) mais également aux prélèvements sociaux de 15,5%, soit un total de 60,5%, pouvant même monter à 64,50% pour les personnes soumises à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (fixée à 3% ou 4%).
Le fait de réaliser des travaux déductibles imputables sur des revenus de telle nature peut donc permettre de réaliser jusqu’à 64,5% d’économie d’impôt sur les sommes investies.
D’autre part, la faculté d’imputer jusqu’à 10.700 € de déficit foncier sur ses autres revenus permet également de limiter l’imposition des revenus d’activité en réalisant ainsi jusqu’à 45% d’économie d’impôts.
Ce régime n’étant pas issu d’une loi de défiscalisation mais du régime général des revenus fonciers, il est peu probable qu’il soit remit en cause.
Ainsi, ce système reste avec le démembrement de propriété l’un des seuls régimes permettant de réaliser des défiscalisations importantes sans se heurter aux limites fixées par les régimes de plafonnement des niches fiscales et aux changements fréquents que subissent ces dispositifs.
KER IM.MO 